【生活法律】共有的土地，怎麼分?

▍生活議題法律講解：共有的土地，怎麼分?

特別來賓：台北地檢 蕭奕弘檢察官

土地的價值很高，不見得每個人都可以單獨擁有一塊土地，許多時候會和其他人以共有的方式，擁有一塊土地。有時候則是祖先留下來的祖產，隨著子孫繁衍數代之後，成為許多親戚維持共有的情況。那麼，當你有一塊跟其他人共有的土地，應該怎麼處理呢?

▍主題QA

一、可以隨時請求分割

依照民法第823條第1項規定，原則上，共有人可以隨時請求分割共有物。只有幾種例外：

第一，法令另有規定：舉例來說，耕地就有特殊的限制。為了避免耕地細分而不容易使用，農業發展條例第16條本文規定：每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。這就是其他法律的限制。不過，農發條例針對0.25公頃的限制，仍然有許多例外情形，這部分如果聽眾朋友有所疑義，可以直接詢問地政事務所。比如89年1月4日以前共有，或之後繼承的耕地，即便每個人分到的面積沒有到0.25公頃，還是可以分成單獨所有。

第二，因為物的使用目的不能分割：比如說共有的道路，已經供大家使用，如果分割之後，道路的功用可能就消失，這樣跟公益有關，所以不能分割。但許多時候，政府會規劃預定道路用道，只要是還沒開闢成為道路使用，還是可以請求分割。

第三，因為契約約定：我們幾個共有人也可以約定說，我們在一定的期限內不要分割。這個期限最長不能超過5年，不動產的話，可能有個契約約定如何管理，這個約定不分割的期限可以到30年。

二、分割有幾種？

分割可以分成兩種，協議分割跟裁判分割。協議分割就是所有的共有人坐下來，大家講好如何分割，成立一個分割協議，之後就可以拿去登記。另一種則是裁判分割，請求法院分割，可能共有人彼此歧見很大，無法達成共識。或者，共有人太多，要把大家全部找來協議，也曠日費時，有些共有人甚至已經遷出國外，事實上也做不到。

三、我要起訴分割共有物，該去哪個法院？

依照民事訴訟法第10條第1項規定：因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。所以，就是看土地在哪裡，就要去哪個法院起訴。要特別注意的是，分割共有物的訴訟，需要把全體的共有人都列出來，不能漏掉任何一個，不然就不符合要件，會被法院駁回。如果說有共有人過世，我們可以列出被繼承人的姓名，簡單紀載是這位往生的共有人的繼承人。然後法院就會發函請你補正繼承人，此時原告就可以拿這份函文到戶政事務所查詢繼承人有哪些，這個就回到我們上次所講的誰是繼承人的問題。

四、法院會怎麼分割？

法院的分割方式有幾種：

第一種，全部原物分割。就是把共有土地，依照共有人人數跟應有部分，每個人都分到屬於他的一塊地，這是最基本的情況。

第二種，部分原物分割。有時候要讓每個共有人都分到一塊屬於自己的土地，分得剛剛好，實在有點困難。這個可能有很多因素，比如剛剛提到的耕地細分限制，或是說土地不夠大，但共有人太多，每個照分的話，只能分到一丁點，分出來的土地無法使用。也有可能是土地上面存在某位共有人的建物，而且是有價值的建物，為了保全建物的情況，把建物所在土地都分給這位共有人等等情形。這些時候，可以把土地分給部分共有人。其他沒分到的共有人，可以用找補的方式，用金錢來補償。

第三種，變價分割。如果怎麼分都很難分，最後一個途徑是把土地變賣，然後把錢分給大家。

五、起訴後，法院會履勘現場嗎？

會的。原則上，分割共有物訴訟中，法院在一開始的時候都會履勘現場。一來是看土地的現況，哪邊臨路、哪邊沒有，二來則是看上面有沒有建築物，作為分割時的考量。如果土地上面有一定價值的建築物，法官也可能會請地政事務所繪製出來。

六、我是共有人，為什麼法院給我的傳票上記載的名稱是被告？

許多朋友在收到分割共有物訴訟的傳票時，第一個質疑往往是，上面為什麼把我列為被告，我明明是共有人。其實，原告跟被告只是稱謂，讓訴訟具有對立性。提起訴訟的人，我們稱為原告，其他所有的共有人，就是和原告對立面的被告。原告要先支付裁判費跟相關的訴訟費用，判決後，法院再依照應有部分比例來分配。我們反而要感謝原告願意挺身而出來讓土地可以進入法院訴訟分割。

七、裁判分割時，我可以提出自己的方案嗎?

當然可以的，每個共有人都可以提出自己的方案，而且很建議大家可以主動積極的參與，提供更多的想法給法院，讓法院可以更清楚的理解各種需要考量的因素。

然而，法院在審酌分割方案時，要考慮的因素是全面性的，不能偏廢在任何一方。如果共有人提出的方案對其他共有人不公平，法院也很難採納。建議大家在提出方案時，盡可能站在整體跟公平的角度，提出一個讓大家都可以接受的方案。當共有人提出方案，法院認為有必要的時候，就會請地政協助製圖，那法院也可能會提出自己的方案，一樣送地政事務所製圖。最後的判決就會在這些可能的方案中，選擇一個作為分割的結果。

八、分割還要考量甚麼？

最重要的是分割後的使用可能性，盡可能不要造成袋地，所謂的袋地是指沒有和公路有適宜聯絡，因為分割造成袋地的結果，對彼此都會很不方便，將來還可能衍生確認通行權的訴訟。如果有必要，也可以在共有土地內，畫上繼續維持共有的土地內通路，使裡面的土地和公路可以有適當的連結。

九、分割共有物需要鑑價嗎？

有時候需要的。剛剛提到，原物分割給全體共有人是原則，但也可能只能分給其中幾個人，沒有分到土地的人用金錢補償。此外，每個人分到土地的面積跟價值也可能不一樣，比如臨路的土地價值可能比較高，裡地價值較低。面臨熱鬧的處所，將來土地可以用來做生意，價值可能會比較高。也因此，並不是大家都分到應有部分的面積，就公平了。有時候還是要透過不動產估價師會建築師來加以鑑價，以最公平的方式，讓每個人獲得的價值恰如其應有部分。

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