【生活法律】租房跟出租，該注意什麼？

特別來賓：台北地檢 蕭奕弘檢察官

▍生活議題法律講解：
租房跟出租，該注意什麼？

食衣住行都是人生大事，不管是出租房屋的房東、租房的房客，無可避免的都會遇到許多法律問題，今天的生活法律，我們來談談租房跟出租，應該注意什麼？這個問題很大，我們今天先挑幾個問題點來跟大家說明。

什麼是租賃契約？

依照民法對租賃的定義，是指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。也就是說房東把房屋交給房客使用收益，房客支付租金這樣的契約。

一定要簽書面契約，租約才會生效嗎？

不一定喔。
一般契約的成立，並不一定要簽立書面，只要雙方就契約的必要之點意思表示一致，不管意思表示是明示或默示，契約就會成立。即便房東跟房客沒簽立書面租約，也不會影響契約的成立。至於沒簽訂書面契約，怎麼確認契約內容，這是如何證明的問題。

租賃契約的必要之點是租什麼房間、多少錢。當雙方都已經講好這兩個部分，確認要租，租賃契約就會成立。

租多久，有差嗎？

依照民法對租賃的規定，租約可以分成定期跟不定期。
定有期限的租約，比如說一年一簽，就是定期一年的租賃契約，在期限屆滿後，房東就可以直接請求房客返還房屋。

未定期限的租約，則是一開始沒有講好要租多久。這種情況下，雖然房東跟房客隨時都有終止租約的權利，但為了保障房客的權益，我們的立法者認為租房的人通常比較弱勢，所以要特別保護，土地法第100條規定了一些收回房屋自住的限制，

例如必須是房東收回自住或重新建築、房客違法轉租、違法使用、違反租約、扣除押租金後欠租達2個月等，才符合終止租約的事由。房東也必須先定期催告通知房客後，才能夠終止租約；並且也要等到租約合法終止後，才能夠請求房客返還房屋。

簽定期契約，房東就一定可以順利收回？

不一定。
民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

這種情況我們稱為默示更新。也就是說當租期屆滿，如果房客繼續使用房屋，房東也沒有表示反對意思，定期租約就會轉成不定期，也就會有上面提到的土地法收回房屋的限制。

房東要怎麼做，才可以避免定期租約變成不定期

最基本的是，房東要在「一般交易觀念所認為相當之時期內」表示反對續租，這個相當時間不能太長。法院曾經有過見解，認為10天內是可以的。當然，愈快愈好，以免產生風險。

如果租約到的時候，怕忘記，也可以提早說。
在租約中載明：「期滿後絕不續租」、「續租應另訂契約」等相類似的條款。
或是租期屆滿前，先跟房東說不願意續租，這樣也可以。

但要記得，這些講的過程，都要留下紀錄，不管是透過存證信函、電子郵件或LINE，確認對方已經收到你不願續租的意思。

房客不走怎麼辦？

一般來說，租約屆滿房東不願離開，還是要透過法院訴訟程序，請求返還租賃物，等到判決確定取得執行名義後，才能強制執行。

比較簡便的方法其實是之前跟聽眾朋友講到的租約公證。
公證法第13條規定，載明在特定條件下「應逕受強制執行」而作成的公證書，具有強制執行的效力，可以直接向法院執行處聲請開啟強制執行程序，不用再經過法院訴訟程序確認事實，節省當事人的勞力、時間與費用。例如在房屋租賃契約中，可以約定承租人要在租期屆滿時返還房屋，否則應逕受強制執行。租金或違約金的給付、押租金的返還，也都可以附加強制執行條款。但請留意違約金的條件要盡量明確，以免執行時遇到困難。

千萬不要沒有取得執行名義，就自己進去房客的房間驅離，這樣可能會構成刑法的侵入住宅、竊盜，千萬別房屋沒拿回來，反而惹上刑事責任。