【生活法律】左鄰右舍糾紛如何解？

▍生活議題法律講解：左鄰右舍糾紛如何解？

特別來賓：台灣高檢署 邱智宏檢察官

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104.4.30自由時報─樓上漏水未修 樓下「堵漏」遭起訴

▍主題QA

甲為公寓大廈之住戶，日前其樓下住戶乙對之主張甲屋內水管破裂而致乙天花板漏水，而乙房屋之裝潢亦因漏水而有所損害。於是乙到地檢署對甲提告毀損罪，要求甲應該對其裝潢損壞部分加以維修，並支付維修費用，甲是否成立毀損罪？

社區住戶因生活習慣、自治理念、想法或做法之不同，對於公寓大廈之管理看法常有分歧，致衍生出各種紛爭，彼此相持不下，如不適時解決，易擴大而破壞社區之和諧，後來甚至影響社區房價。以下先提供幾個紛爭解決途徑，再進入上述案例的實體法律分析。

（一）紛爭解決途徑

1、調處：地方政府為協助解決社區住居爭議，提供市民得循「先行政、後司法」之協調途徑，即時有效解決公寓大廈爭議，除保障住戶權益，更減少因私權衍生肇致司法訴訟，以提升公寓大廈社區之居住品質，邀集具有公寓大廈管理維護、營建、社會福利、地政、法律或相關爭議調處等專門學識經驗之資深專家組成「公寓大廈爭議事件調處委員會」，以各該委員的專業迅速有效解決問題，消彌住戶間的糾紛，以維持良好的公寓大廈居住環境品質。

2、調解：各縣市轄下的區公所或鄉鎮公所均設有調解委員會，委員涵蓋地方賢達及學者專家，協助民眾調解各項私權糾紛。我們千萬不要輕看調解委員會的功能，民眾一旦在調解委員會調解成立，其調解筆錄送轄區法院法官核定後，取得與確定判決同樣的效力，換言之，調解雙方都可以持該調解筆錄作為執行名義請求法院強制執行。而上述案例中，甲乙雙方如果在調解委員會調解成立，乙在調解筆錄上如有同意撤回告訴的意思，經法官核定後，在法律上就產生撤回告訴的效力，乙不得再就同一件事對甲提出告訴。

3、民事起訴：為避免訴訟程序延滯，起訴前最好能確認管轄法院，包括起訴狀是應該送到簡易庭或普通民事庭，原則上原告向被告請求給付的內容，如屬於財產權，其請求的之金額或價額在新台幣50萬元以下者，適用簡易訴訟程序。例如：請求返還借款、票款，請求各類賠償（車禍、商品瑕疵造成損害等），請求給付租金，請求給付工資等案件，民事起訴狀應該送地方法院簡易庭。

4、刑事告訴：即至地方檢察署以書狀或言詞表示對某人提出告訴。如果該案件經檢察官提起公訴，告訴人可以在接到起訴書後，向地方法院刑事庭提起刑事附帶民事訴訟，並免繳裁判費。

（二）實體法律分析

1、上述案例，原則上，如果是可歸責於甲所造成的損害(例如因房屋施工裝潢而導致水管破裂)，甲對於因此所致之損害須負起責任，包含對上下層樓地板、管線的修繕，及對乙裝潢損壞部分賠償。但是，如果僅是因非人為之情事而生之損害(例如房子老舊，年久失修而致水管漏水)，就不可以僅僅是因為水是從樓上滲漏下來，就認為所有損害之責任皆歸屬樓上住戶甲。對此，公寓大廈管理條例第12條就明文規定，除非修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，否則關於專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，維修費用應該由共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。則於此情形下，上下層樓地板以及管線部分的修繕費用，應該由甲乙共同分擔。此時，乙房屋內因漏水導致裝潢損壞部分，因不可歸責於甲，甲並不須負賠償責任。

2、此外，刑法毀損罪只處罰故意，而不罰過失，刑法第12條第2項也明文規定，過失行為之處罰，以有特別規定者為限。所以除非如上述新聞案例中能夠證明樓下住戶故意以矽膠堵塞水管，否則通常在這種樓上樓下漏水案例很難說住戶是故意要漏水損害鄰居。

3、公寓大廈住戶最常遇到也最困擾的便是漏水問題，這時候應該先保留證據(如拍照、攝影等)，如果漏水發生原因難以查明，可委託專業人員，如建築師、土木技師、結構技師等(可向公會查詢)對漏水原因加以鑑定，藉此找出應該負法律責任的人後，以存證信函催告其負責修繕或自行修繕後請求費用，並請求賠償因此所生之損害。如果左鄰右舍自己無法協調，可以依循上述紛爭解決途徑來化解衝突，千萬不要訴諸情緒性言詞甚至暴力而衍生更多官司。