【生活法律】租房跟出租，該注意什麼？（下）

特別來賓：台北地檢 蕭奕弘檢察官

▍生活議題法律講解：
租房跟出租，該注意什麼？

食衣住行都是人生大事，不管是出租房屋的房東、租房的房客，無可避免的都會遇到許多法律問題，今天的生活法律，我們來談談租房跟出租，應該注意什麼？這個問題很大，上集我們提到：什麼是租賃契約一定要簽書面契約？租約才會生效嗎？ 租多久，有差嗎？跟大家說明。

簽定期契約，房東就一定可以順利收回？

不一定。

民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

這種情況我們稱為默示更新。也就是說當租期屆滿，如果房客繼續使用房屋，房東也沒有表示反對意思，定期租約就會轉成不定期，也就會有上面提到的土地法收回房屋的限制。

房東要怎麼做，才可以避免定期租約變成不定期？

最基本的是，房東要在「一般交易觀念所認為相當之時期內」表示反對續租，這個相當時間不能太長。法院曾經有過見解，認為10天內是可以的。當然，愈快愈好，以免產生風險。

如果租約到的時候，怕忘記，也可以提早說。比如，在租約中載明：「期滿後絕不續租」、「續租應另訂契約」等相類似的條款。或是租期屆滿前，先跟房東說不願意續租，這樣也可以。

但要記得，這些講的過程，都要留下紀錄，不管是透過存證信函、電子郵件或LINE，確認對方已經收到你不願續租的意思。

房客不走怎麼辦？

一般來說，租約屆滿房東不願離開，還是要透過法院訴訟程序，請求返還租賃物，等到判決確定取得執行名義後，才能強制執行。

比較簡便的方法其實是之前跟聽眾朋友講到的租約公證。

公證法第13條規定，載明在特定條件下「應逕受強制執行」而作成的公證書，具有強制執行的效力，可以直接向法院執行處聲請開啟強制執行程序，不用再經過法院訴訟程序確認事實，節省當事人的勞力、時間與費用。例如在房屋租賃契約中，可以約定承租人要在租期屆滿時返還房屋，否則應逕受強制執行。租金或違約金的給付、押租金的返還，也都可以附加強制執行條款。但請留意違約金的條件要盡量明確，以免執行時遇到困難。

千萬不要沒有取得執行名義，就自己進去房客的房間驅離，這樣可能會構成刑法的侵入住宅、竊盜，千萬別房屋沒拿回來，反而惹上刑事責任。

什麼是押租金？

在跟房東簽約時，通常會要求房客提出一筆押租金，暫時先放在房東那邊，可能會叫做押租金、押金、押租。

押租金，目的是在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，比如房客如果有欠租，或是毀損房內的設備，這筆押租金就可以對房客應該給付的部分，加以擔保。

另外，依照土地法第99條規定，擔保租賃的金額，不得超過二個月房屋租金之總額，如果超過2個月額度，房客可以把超過的部分抵付房租。

押租金何時可以請求返還？

押租金可以說是房東跟房客間，另外約定一個押租金契約，用來擔保房客在房屋租賃過程中可能衍生的一些債務。既然是為了擔保整個租賃過程，實務認為在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。必須等到租約結束之後，如果沒有欠租或其他賠償債務存在，房客才可以請求房東返還。

租約可以隨時終止嗎？

我們上次提到租約有分成兩種：定期跟不定期租約。定期租約比如在簽約時就約定租期一年，不定期比如簽約時，只有單純說由房客向房東承租，並沒有約定承租時間。

定期租約，原則上就是租滿約定的期間，但雙方可以在契約中約定，可以隨時終止。

東西壞了誰來修？

租賃契約是雙方當事人約定好條款簽立，如果就修繕部分有約定，就先以契約為準。假設沒講，民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」第2項則講：「出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」

東西是房東的，原則上由房東負責修繕。

房東不修怎麼辦？

租賃物的修繕，原則上由房東負責，但如果房東不管，該怎麼辦呢？民法第430條針對這個問題加以規定，在應該由房東負責修繕到情況下，房客可以定相當期限，催告房東修繕，如果房東在期限內不修繕，房客可以取得終止租約，不租了；或是自己修繕，然後跟房東請求償還費用，也可以直接從租金扣。